|
VEDTEKTER Fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet Sameiet består av de respektive eierseksjoner i eiendommen gnr 57 bnr 400 i Oslo kommune. Den enkelte sameier har en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av den, eventuelt de bruksenheter vedkommende sameier har grunnbokshjemmel til. De enkelte bruksenheter består av en hoveddel samt eventuelt en eller flere tilleggsdeler. Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av bebyggelsen på eiendommen. Tilleggsdelene omfatter deler av boligarealene, deler av bodene, deler av parkeringsplassene i garasjeanlegget og deler av utearealet. Balkonger/terrasser og private utearealer inngår i bruksenhetene. Det er fastsatt en sameiebrøk for hver eierseksjon som uttrykker sameieandelens størrelse basert på den enkelte bruksenhets bruksareal (dvs eksklusiv balkong/terrasse/privat uteareal). Dog er sameiebrøken til næringsseksjonen i kjellerplanet (dvs en mindre del av parkeringsanlegget) basert på halvparten av denne bruksenhetens nettoareal. Inndelingen i hoveddeler og tilleggsdeler, samt sameiebrøkens størrelse, fremgår av seksjoneringsbegjæringen. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal. Til fellesarealene hører således blant annet hele bygningskroppen med vegger, dekker og konstruksjoner (også for balkonger/terrasser) samt inngangsdører, vinduer, trapperom med heis, ganger, andre fellesrom og store deler av utearealet. Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetenes sikringsskap, er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene sameiernes fellesbehov. De bruksenheter som ifølge seksjoneringsbegjæringen er boligseksjoner, kan kun benyttes til boligformål. En bruksenhet i første etasje er iht. seksjoneringsbegjæringen næringsseksjon. Denne bruksenheten kan kun benyttes til barnehageformål. Likeledes kan næringsseksjonen i kjellerplanet kun benyttes til parkering. Formålet for disse to seksjoner kan dog endres til annet næringsformål dersom sameiermøte med 2/3 flertall vedtar dette og eieren av den respektive seksjonen har gitt sin tilslutning til formålsendringen. Det er en forutsetning for å endre formålet, at det nye formålet ikke er i strid med offentlige vedtak eller bestemmelser.
§ 4 Selv om den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, plikter sameieren å stille bruksenheten til disposisjon når dette er nødvendig av hensyn til vedlikeholdsarbeider o l. Dette gjelder så vel bruksenhetens hoveddel som tilleggsdel. Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf § 3. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.
Spesielt for næringsseksjon(barnehage): - Oppgang til boligseksjonene kan kun brukes av beboerne og barnehagens ansatte. Barn i barnehagen skal bruke egen inngang. - Utebelysning på barnehagens uteareal skal godkjennes av sameiet. § 5 Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. Det samme gjelder for bortleie av tilleggsdel til seksjon. Styret skal godkjenne leietakere av bruksenheter i Sameiet Badebakken 2-34. I henhold til Lov om eierseksjoner § 22 kan godkjenning bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Styret skal behandle søknad og gi skriftlig svar innen 20 dager fra mottatt søknad. Er ikke skriftlig svar fra styret gitt innen denne tidsfristen skal godkjennelsen regnes for å være gitt. Ved eierskifte skal erverver av ny seksjon betale eierskiftegebyr inn til forretningsfører for sameiet. Med de begrensninger som følger av lov om eierseksjoner § 22 kan bare fysiske personer erverve seksjoner i sameiet. Sameierne har ikke forkjøps- eller innløsningsrett. Sameiet har ikke oppløsningsrett. Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. Styremedlemmer, forretningsføreren og revisor har rett til å delta i sameiermøte med forslags- og talerett. Styrelederen og forretningsføreren har plikt til å være til stede. Sameiers ektefelle, samboer eller annet husstandsmedlem har møte- og talerett. En sameier kan møte ved fullmektig, og har også rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiver har talerett dersom sameiermøtet gir tillatelse til dette med alminnelig flertall. Ordinært sameiermøte avholdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Sameiermøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles. Dersom et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst 2/3 flertall skal behandles, må hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen. Bortsett fra saker nevnt i neste avsnitt kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen på denne måten. Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet behandle:
1. Styrets årsberetning Årsberetning, regnskap og revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet. Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når to eller flere sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene fremsetter skriftlig krav om det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært sameiermøte, jf § 6. Ved avstemninger regnes flertallet etter antall stemmer. Hver seksjon gir en stemme. Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som sameiermøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om bl a:
a) endring av vedtektene, b) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, c) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, d) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, e) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, f) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et annet formål, g) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet punktum, h) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomiske ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene.
a) at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like, b) innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen, c) innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av fellskostnadene enn bestemt i § 14. Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Sameiet skal ha et styre på 5 medlemmer og 3 varamedlemmer som velges av sameiermøtet. Styremedlemmene tjenestegjør i to år med mindre en kortere eller lengre tjenestetid blir bestemt av det sameiermøtet som foretar valget. Styret skal ha en styreleder som velges særskilt av sameiermøtet. Ved valgene anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den enkelte ikke oppnår vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styremedlemmene og varamedlemmene behøver ikke å være sameiere eller tilhøre noen sameiers husstand. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret kan ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed. Ved utførelsen av sitt oppdrag kan styret treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven eller vedtektene skal vedtas av sameiermøte. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av loven eller vedtektene eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. Styret er vedtaksført når minst 3 styremedlemmer er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjelder det som møtelederen har stemt for. Uansett må minst to styremedlemmer stemme for et vedtak. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.
§ 10 I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsfører representere sameierne på samme måte som i styret. Som ordensregler for eiendommen gjelder Norges Huseierforbunds ordensreglement, med mindre andre ordensregler blir fastsatt av sameiermøtet.
§ 12 Parkeringsanlegget vedlikeholdes av sameiet og kostnadene til dette inngår i felleskostnadene, selv om plassene inngår i bruksenheter som tilleggsdeler eller inngår i egen næringsseksjon. Det samme gjelder vedlikehold av balkonger/terrasser (med rekkverk). Dersom en sameier misligholder sin vedlikeholdsplikt, kan sameiermøtet med to tredjedels flertall beslutte at sameieren pålegges vedlikeholdet. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan sameiermøtet med tre fjerdedels flertall beslutte at vedlikeholdsarbeidet skal utføres for vedkommende sameiers regning.
Spesielt for næringsseksjon(barnehage): - barnehagen har vedlikeholdsplikt for fasader som omslutter seksjonen. - Barnehagen har separat ventilasjon. Drift og vedlikehold bekostes av barnehagen. - Barnehagen har ansvar for vedlikehold av gjerde rundt barnehagen. § 13 Sameiermøte kan med vanlig flertall vedta avsetning til fond til framtidig vedlikehold. Med to tredjedels flertall kan sameiermøte vedta avsetning til påkostningsfond til bruk for bestemte tiltak for standardhevning. Styret kan gjennomføre pålegg gitt av offentlige myndigheter vedrørende eiendommen. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er felleskostnader. Disse skal fordeles mellom sameierne etter sameierbrøken, med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Som felleskostnader anses blant annet:
a) eiendomsforsikring, jf § 15 b) kostnader til indre og ytre vedlikehold av fellesarealer, samt av parkeringsanlegget og balkonger/terrasser c) lys/oppvarming av fellesarealer d) kostnader ved forretningsførsel og styrehonorarer.
a) ved eierskifte er erverver av seksjonen ansvarlig for felleskostnader fra det tidspunkt seksjonen er overtatt. Tidligere eier er medansvarlig for felleskostnadene inntil ny eier av seksjonen er meldt inn til forretningsfører. b) kostnader vedr. gasspeis og gasstank skal belastes de seksjoner som har gasspeis og som er tilknyttet ekstern gasstank. § 15 Den enkelte sameier skal innen den 1. i hver måned forskuddsvis innbetale et à konto beløp til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene. Beløpets størrelse fastsettes av sameiermøtet eller styret slik at de samlede à konto beløp med rimelig margin dekker de felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt overskudd skal ikke tilbakebetales, men skal hensyn tas ved fastsettelse av à konto beløp for neste periode. Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter anses som mislighold fra sameiernes side. For sameiernes felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameierbrøk. Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap. Styret er ansvarlig for at forsikring tegnes og at forsikringspremie betales. Påkostninger på den enkelte bruksenhet som ikke omfattes av sameiets fellesforsikring, må den enkelte sameier selv forsikre på betryggende måte. Innboforsikring må tegnes av den enkelte sameier.
§ 18 Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter i sameieforholdet, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Medfører en sameiers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31 kommer til anvendelse i den utstrekning ikke annet følger av disse vedtekter.
§ 21 Det forutsettes at innglassing skjer i henhold til det til enhver tid gjeldende lov- og forskriftsverk. Materialvalg og løsning skal tilstrebes å være mest mulig lik eksisterende innglassing. For å sikre en enhetlig fasade, skal styret under enhver omstendighet forelegges en søknad, hvor valg av løsning og materialer fremgår. Slik godkjenning fratar imidlertid ikke seksjonseieren ansvar for at tiltaket tilfredsstiller sameiets vilkår for innglassing. Etter innglassing må styret forelegges dokumentasjon på bygningsmyndighetens godkjenning, samt dokumentasjon på størrelsen på det innglassede arealet. Den angjeldende tiltakshaver må selv bære samtlige utgifter som er knyttet til tiltaket. Etter at innglassing er utført vil styret sørge for at den angjeldende seksjon får øket sine fellesutgifter tilsvarende størrelsen på det innglassede arealet med den til enhver tid gjeldende kvadratmeterpris i sameiet. Etter innglassing overtar den angjeldende sameier alt ansvar for ytre og indre vedlikehold av det innglassede området. De innledende bakgrunnskommentarene, slik de er gjengitt i innkalling til årsmøtet 26.04.2006, skal ha betydning for tolkningen av bestemmelsen. En utvidelse av fellesutgifter i forhold til nytt innglasset areal, skal også gjelde for de seksjoner hvor innglassing allerede er skjedd pr 26.04.2006, med virkning fra det tidspunkt seksjonen overdras til ny seksjonseier. Nåværende seksjonseier plikter derfor å gjøre potensielle kjøpere oppmerksom på at husleien vil øke med den kvadratmeterpris som er gjengs i sameiet på avhendingstidspunktet, i forhold til det areal som er innglasset. Seksjonseiere som allerede har foretatt innglassing pr 26.04.2006, plikter dog innen 1.juni 2006 å fremlegge styret dokumentasjon på godkjenning fra plan-og bygningsmyndigheter, samt oppgi størrelsen på det innglassede areal.
§ 22 Videoovervåkingen er registrert hos Datatilsynet, og er i henhold til deres retningslinjer. Opptakene oppbevares kun i kort tid, så meld fra til vaktmester umiddelbart hvis noe skjer. Ved behov vil relevante opptak fra anlegget bli overlevert til rette politimyndighet. |